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吳冠中作品

美國人賣房怎麽減稅?

美國人的稅務制度出名的複雜,光是賣個房子,就有一大摞的規定。如果在“限轉”期內提前賣房,你必須爲此交多少錢,又能獲得多少優惠?一切有賴于你能否好好鑽研國稅局的規定了。 美國的稅法有時候比做數學題還複雜。把手裏的房屋轉手賣掉需要交多少稅收?這簡單的問題根本沒人能自信滿滿地告訴你。

 

普通人或許根本想不到,或者壓根兒沒注意到那些異常慷慨的房産轉賣稅收優惠政策。照規定,夫妻共同房産的限額是50萬美元,所以如果一切如願,一對夫妻能把免繳所得稅的那部分收益最多鎖定在25萬美元,也就是說賣房收入中的25萬美元可以不繳納所得稅款。

 

這些房産稅收優惠規定始于1997年,同時誕生的還有不少措辭複雜難懂又令人費解的“附帶規定”,看上去有點“繞”。比如說,必須擁有某個房産長達5年之後才能轉賣,而這5年中,必須證明把這間房子作爲日常居住場所2; 再比如說,通常情況下必須在上一次賣房時享受IRS給予的所得稅優惠特權之後的兩年才能再次享受這一特權。換句話說,如果想得到稅收優惠,兩次賣房之間,至少需要兩年的等待期。

 

賣房減稅出台新規則

這些關于房産交易稅收方面的規定出台以後,美國國稅局一直未對那些繞來繞去的條款做詳細解釋,人們尤其關心的是,這些規定到底應該如何具體應用于實際,比如說如果房産主在某處房産中居住的時間不到兩年,就迫不及待地出售它,這時候會發生什麽狀況?

 

幸好在200212月底,姗姗來遲的交易規則解釋隆重登場,美國國稅局總算對公衆有所交待了。也許是好事多磨吧,出人意料的是,反響比預計的更好,不少人認爲這份資料值得花時間等待,因爲它的表述方式異常“友好”,案例豐富,解釋詳細易懂,絕對不會向納稅人的智商和理解力發起挑戰。更重要的是,在這部細則解釋出台的同時,人們可以根據各自不同的情況向國稅局要求一部分退稅,主要是針對過去房産交易已經支付的稅收。

 

 

對于從前無法解釋的問題,新規則幾乎面面俱到。讓我們來看看通常賣房的稅收優惠是怎麽計算的。

 

生活中的湯姆遜一直是個急脾氣,在賣房子這件事情上也不例外。去年10月,他僅僅在露易斯安娜的房産中居住了18個月就把房子賣掉了,顯然,這一點違反了必須居住滿兩年才能轉賣房子的規定,那麽,他是不是必須按照全部的收益來計算稅收呢?對于一個還未到“成熟期”的房産買賣,該如何處理?

 

幸好理財專家教了他一招,建議他申請“減少的收益優惠權”,只要他符合申請條件,就能免除一部分聯邦所得稅。當然了,要是他擠破了頭都無法使得自己符合申請的條件和資格,沒辦法,他就不得不爲所有的收益而繳納所得稅。令人高興的是,國稅局頒發的這項新規則其實非常人性化,通常納稅人能夠輕而易舉地達到所謂的“申請標准”,因此獲得稅收優惠也不會如想象的那樣遙不可及。

 

提前賣房怎樣才能減稅?

那麽在什麽情況之下,納稅人才能夠“符合條件”地不足兩年就提前賣房的同時享受稅收優惠呢?按照規定,如果提前賣房的主要原因是以下幾種,通常能符合申請條件。(1)工作的地點生變化,必須搬家; 2)由于健康原因; 3)其他無法預見的情況。

 

由于工作地點變動 如果在賣房過程中經曆了工作地點的變動,很多美人就聲稱這是導致他們提前賣房的“主要”原因,因可以享受部分房産收入的免稅優惠。

 

這裏所說的“符合條件的個人”包括本人、配偶、共同房産所有人,或者和你居住在一起的其人。有時候並不需要賣房人本人自己提出申請,如果因爲工作地點發生變化,並且能夠通過“距離測試”(distance test),你將國稅局自動認爲是“符合條件的個人”。這裏所說的距離測試指的是,雇用你的新公司地點,或者你自己開辦公司的新地點,和原來居住的房子之間的距離超過50英裏以上,同時新工作地點到原來的房子間的距離,比原來的工作地點到原來居住的房子之間的距離遠。符合這一要求的情況下,你將能自動享受稅收優惠。

 

“距離測試”通常是個可以指望的理由,符合這點要也並不困難。不過即使沒通過距離測試,你依然能夠以其他理由成爲“符合條件的人”,比如說,如果你的新工作是急診室護士,你可以說,工作性質決定了你必須住在離工作地點狠近的地方,你也能爲此獲得稅收優惠。

 

由于健康原因 國稅局頒發的新規則解釋說,如果不滿兩年賣房是爲了獲得或者提供更便捷的診斷、治療、緩解病症或者傷害,或者爲了獲得或者提供個人醫療護理,也可以被認爲符合條件。這樣一來,符合條件的人範圍就相對比較寬泛,包括你自己、你的配偶、房屋的共同所有者,或者共同居住的人,近親(包括兄弟姐妹和領養的孩子),有時候後代比如說孫子孫女也能被列入其中。

 

如果醫生建議你必須爲自己的健康換個地方居住,很簡單,你甚至不需要特別申請就能被自動列爲“符合條件的人”。

   
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