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吳冠中作品

房地産投資注意事項

簽證問題

現在美國已對中國大陸允許使用旅遊簽證。另外,目前國內公民進入美國的簽證還有商務簽證,探親簽證等。雖然目前美國的簽證一直都比較嚴格控制,但是美國簽證對于中國大陸將會越來越容易,並且對于海外的投資者並不是一道狠大的門檻。

 

私人對土地利用的控制

除了政府對土地利用的控制外,私人業主和土地分割商等在轉讓土地時往往也設定一些對土地用途的限制條件,這些限制條件一般用契約的形式規定,如“在這塊地上不能建設建築面積小于2000平方英尺的住宅”等。一般情況下,私人對土地用途的限制契約都到登記機關登記,對今後的後續受讓人都有約束力。

 

健全的房地産保險業務

保險業在美國房地産業發展過程中扮演著重要角色,是房地産市場健康發展的保證,房地産市場的運作靠保險業來分散和避免風險。有關房地産的保險包括自然災害方面的保險、建築期保險、抵押信用擔保、抵押證券發行擔保、産權保險等方方面面。健全的保險制度分散了房地産投資風險,使房地産投資、買賣、房地産抵押等安全可靠,房地産成爲一項收益穩定,風險有保障的投資工具。

 

稅務

美國的房地産稅是由各地方政府征收,而不是美國聯邦來征收。因此各州稅率不一,高低不等,多數是房子價值的1-1.8%之間。但如果是投資土地,地稅則要低許多。因此,對于每一個投資項目的稅率都要的特別關注,並且及時采取各種避稅措施。

 

物業維護和管理

在美國,物業維護和管理對于房地産投資的保值、增值起著重要作用。由于美國允許土地私有化,因此業主們對自己永久擁有的産業維護有佳。同時,法律也有相關規定,每年必須花費一定比例的金額在房屋維護方面。物業管理人員都必須擁有房地産經紀人執照。

 

政府職能

美國是土地私有制國家,房地産市場完全按市場規律運作,政府對市場的幹預狠少,在房地産市場上,政府與所有其它業主一樣,也是一個普通的業主,遵守同樣的遊戲規則。在與房地産管理有關的政府職能中,政府第一是管規劃,通過規劃規定每一塊土地的用途,建築類型、高度、密度,進行土地管制;第二是管理房地産從業人員,主要是通過房地産經紀人和銷售人員的考試發牌制度和房地産估價人員的發牌制度規範房地産市場;第三是依法征稅;第四是爲公衆利益行駛警察權力。除此之外,政府對房地産市場管理沒有其它職能,房地産活動完全按市場規律辦事,既不審查開發公司的資格,也不發房地産證。

 

法律

美國的法律無論在體系和內容上都比較完善,對于海外投資者的利益保障也與本國公民一樣對待。另外,美國的合同大多爲標准合同,對于投資者也是一種保護。

政府對土地利用的控制主要是通過制定規劃和規劃法規來實現的。

 

主要的規劃建築法規有

總體規劃(master plan):總體規劃由市或縣一級政府制定,主要規劃一個地區的發展目標,協調社會、經濟、環境等關系。

 

分區條例(Zoning ordinance):分區條例即法定圖則,是總體規劃的法律化,總體規劃通過分區條例發生法律效力。分區條例規定了一個地區土地的用途、地塊大小、建築的類型、建築高度、建築密度、建築離道路的距離等。

 

建築法典(Building Codes):建築法典主要規定建築的標准和准則,如建築材料要求、衛生設施、配電設施、防火標准等等。根據建築法典的要求,新建建築或改建原有建築都必須獲得《建築許可證》方可施工,新建的建築物完工後經驗收合格,獲得《占用證》(certificate of occupancy),改建的建築物完工後經驗收合格,則獲發《合格證》(certificate of compliance)。

 

地塊劃分規則(subdivision regulations):地塊劃分規則主要是控制住宅用地的劃分。因爲美國的家庭住宅一般都是一戶一幢的,每一戶都單獨占一塊地,因此有專門的法律規定地塊如何劃分,以確保小區環境優美、生活安全舒適。地塊劃分規則主要規定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建築退紅線要求、市政設施的安裝、公共用地的面積等等。

除了規劃法規對土地利用的限制外,環境保護法律也對土地利用有嚴格的約束。

 

     
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