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為什麼您需要產權保險?

所謂的房子的產權(Title),就是擁有房子的所有權和使用權,就象你的汽車一樣,你有汽車的車主證同時就有權使用它。房子產權的擁有可以有多種形式,諸如一個人獨立擁有,幾個人共同擁有,信託的形式,公司的形式等。就像汽車保險公司不會去給一輛剛發生車禍的汽車投保一樣,產權保險公司只對在產權方面沒有問題的房子提供產權保險。

 

產權保險是對新屋主以前所發生的產權糾紛提供擔保

這是與其他的所有保險不同的地方,諸如,汽車保險是保將來發生車禍的,人壽保險是保將來死亡的,房屋保險是保將來房子發生火災的。而產權保險卻是保上一個屋主擁有這棟房子期間,可能存在的產權糾紛。

 

舉例說明,當你買一棟二手房時,賣主說他房子的產權是好的,沒有任何問題,請你相信他,你說你拿什麼做擔保或抵押,賣主說,我用人格,我對天發誓,你心理想騙子騙人時都是這樣講,你說,你賣掉房子,就找不到你了,賣主沒有辦法只好說,那好吧,我出錢給你買個產權保險,萬一出了問題,去找保險公司,保險公司賠償你,你說這還差不多。

 

產權保險就把在產權方面的風險轉移到了產權保險公司,就像汽車保險把風險轉移到了汽車保險公司一樣。

 

產權保險的種類和價格

產權保險分為兩種,一是屋主產權保險(Owner’s Title Policy)指一旦發生產權糾紛,保險公司賠償給目前的屋主保險細則,這也是我們在上面所提到的,也是最常見的。

 

屋主產權保險大約是房子成交價的0 . 5 % - 0 . 9 % 而且多數是賣主支付。而貸款公司產權保險(Lender’s or Mortgagee’s Title Polic y ) 是指一旦發生產權糾紛,保險公司賠償給貸房屋貸款公司的保險細則。

 

貸款公司產權保險相對講很低,一般在10 0 -2 0 0美元左右,一般是買主自己付。

 

新房也需要產權保險

在美國由於土地是私有的,二手房產權轉移的次數很多,產權糾紛很常見。那麼新房是不是就沒有產權問題了呢?實際上卻不是,因為新房下面土地的產權也同樣會同二手房一樣會有產權問題,因為開發商也是從私人手裏買來的,一塊土地說不定已經轉手很多次了。另外,有時新房的建商不支付建築公司建房的錢款,等新房建好之後,買主並不知道,買了過戶之後,建築公司來討債,而建商或開發商已破產或逃走,這時就由產權保險公司賠給建築公司。這種現象對於小建商或經濟很差的時候,發生的機會大一些。

 

但是,並不是所有的賣主( 建商) 支付屋主產權保險,很多情況下是買主自己付屋主產權保險。如果是現金購買新房,買主可以不買產權保險,自己承擔一點風險,但如果是貸款買新房,銀行要求買主必須買屋主產權保險,因為在貸款買房的情況下,銀行的風險是很大的。

 

產權保險已成為保證美國房地產交易順利進行的重要工具之一。

 

產權調查(Title Search)

當買主與賣主簽訂了買賣合同後,產權公司的律師就要開始調查賣主的房子的產權記錄,一般要從最開始,第一個屋主的產權記錄查起,同時也要調查該房子的產權上有沒有債務(Lien),比如欠地產稅,物業管理及市政府的罰單等,如果有問題,就一定要解決了才能轉移產權,如果賣主不願意解決所查出的問題,那麼買主就可以中斷合同,定金退回給買主。如果產權沒有任何問題,產權公司才同意給這棟房子的提供產權保險(Title Policy),買賣合同才得以繼續下去,完成產權的順利轉移。

 

產權糾紛(Title Defect)

舉一個例子,一個人去年在達拉斯從一個女性手裏買了一棟房子,搬進去不久,有一天下午,忽然有人敲門,出去一看是一個身著美國海軍陸戰對軍服的男人,這個軍人說他剛從伊拉克回家,這位房主說,你走錯門了,而這位軍人說這就是他和他太太的家,房主說他剛買的,軍人說他並不知道,後來經查實發現他的太太偽造了授權書(Power of Attorney),而且早已離開了美國。因為在德克薩斯州賣自住住房時必須由夫妻兩人共同簽字才生效(Community Prope rty),如果一方不在,另一方可以用法律授權書來代表配偶簽字,往往就會給偽造文書的人創造了機會。在這種情況下,房子的產權已經轉移到新的屋主手裏,並且銀行的貸款也是以房屋作為抵押物的,按法律上講,這位軍人仍具有這棟房子的所有權,那麼如何解決這個問題呢?

 

房地產的產權比汽車的產權複雜的多,因為房地產是不動產,產權轉移的方式多樣化,諸如, 遺囑繼承,正常賣出,銀行拍賣等,往往在這些轉移產權的過程中會有一定比例的產權糾紛存在。據統計,大約有5 % 產權存在不同程度產權糾紛,常見的產權糾紛(指賣主)有:偽造文件,如地契(房產證),貸款文件,授權書;漏掉的繼承人及沒有法律執行能力的未成年孩子;錯誤的解釋遺囑;文件本身錯誤;相同或相似的名字;不實的婚姻狀態,精神有障礙者;在產權上的未付清的債務以上只是主要的一些產權糾紛的原因,總的產權糾紛會在幾十種之多。

 
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