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美國房地産名詞解釋:Short Sale

房屋的Short Sale可以理解爲“虧損出售”。也就是說,房主欠的貸款遠比房屋的價值要多。例如:房主欠款$50萬,可房子只值$30萬。貸款銀行是房屋的實際擁有方,因此銀行同不同意Short Sale是出售過程中的關鍵。

 

銀行同不同意Short Sale,同意什麽價錢賣,有時要等幾個月才會有消息。因爲銀行會考慮幾個因素,首先當然是屋主的信用狀況,包括有沒有其他擔保人可以首先求償,還要了解屋主無法償還的原因是什麽。例如:被裁員,離婚,疾病等等不可預見的事件。可能屋主還是有心要維護自己的信用,那銀行的風險或許較小。如果財務危機來自不當投機,那麽銀行的風險就很大。

 

美國房地産名詞解釋:Escrow

Escrow是英美法系中一個民商法範疇的法律名詞,它的基本涵義是指由第三人保存、待條件成就後交付受讓人的契據。由于它在經貿活動中具有增進當事人之間的信任、保障合同履行的功能,因而被廣泛采用,而且無論其內涵抑或外延均得到很大的擴展,被賦予新的法律特征,成爲一項法律制度,其核心內容爲:債務人或出讓人或承諾人將書面文件、契據、錢款、證券或其它財産交給獨立的第三人(通常也稱作Escrow代理人,下文簡稱第三人)保管,當約定的條件成就時或者法律事件發生時,由該第三人將其保管之書面文件、契據、錢款、證券或其它財産交給債權人或受讓人或受諾人。據此,我們知道,只有約定的條件成就時,如文件已簽署或錢款已支付或貨物已交付等,或者約定的法律事件發生時,如某人死亡或喪失行爲能力等,第三人才能將其保管的書面文件、契據、 錢款、證券或其它財産交給指定的債權人或受讓人或受諾人,否則應返還給本人。

 

在美國的房産交易過程中,Escrow公司的角色是保障買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是,美國並不是所有的州的房産買賣都要經過Escrow公司,但在加州,Escrow公司是被要求必須使用的。

 

美國房地産名詞解釋:Foreclosure

Foreclosure指的是“喪失抵押品贖回權”

貸款買房的人在還清貸款以前,房子是屬于放貸者的,一般情況下是銀行。如果借貸者不能按合同約定按期供款,並且超過了法庭規定的贖回期限,放貸者就可取消房主的贖回權,將房産拍賣,以取得貸款。整個Foreclosure過程有三個階段:

 

第一階段稱爲Pre-foreclosure

房主只要拖欠一次貸款,銀行就可在法院備案,發出欠款通知(Notice of Delinquent)警告房主。經過三至六個月,房主仍拖欠貸款,銀行就會發出違約通知NOD(Notice of Default)。

 

第二階段稱爲Foreclosure

在發出違約通知(Notice of Default)二個月後,房主既沒有賣掉房子又還不出貸款,銀行就會發出拍賣通知(TrustDeed Sale)一般在通知發出21天後進行公開拍賣。既是在法院拍賣,買者必須用現金來買,不能貸款,而且沒有産權保險。在目前的經濟環境下買這種房子風險比較大。因爲轉手馬上賣掉的機會不大。買者沒有機會檢查房子,對房子有無其他債主或是否欠稅等一無所知,卻要當場拍板。房子過戶後,銀行不再負任何責任,買者自己擔當所有的風險。所以,除非您有本事在拍賣前清楚了解房子狀況和債務情況,否則最好避免買法院拍賣房。在美國各州有各州的法律,所以規則不一。

 

第三階段稱爲Post-foreclosure

如果拍賣不成,銀行只能把房産收爲己有,然後把它投放到普通的房産市場。這類房子叫銀行回收屋或銀行屋,英文叫REO(Real Estate Owned),其交易過程與一般售屋過程一樣。經紀人可以幫助您尋找REO房。買REO房沒有Short Sale的麻煩和不肯定,也沒有拍賣房那麽大的風險。

 

目前整個Los Angeles County落山矶縣每天平均有200-300個NOD(Notice of Default)房子。

 

美國房地産名詞解釋:Real Estate Tax or Property Tax

美國房産稅(Real Estate Tax or Property Tax),顧名思義是房産屋主每年向當地市政府交納的稅種。美國的房地産稅是由各地方政府征收,而不是美國聯邦來征收。因此各州稅率不一,高低不等,多數是房子價1-1.8%之間。但如果是投資土地,地稅則要低許多。

 

房地産稅一般按年計,房價越貴,房産稅越高。一般講,房地産稅是用于市政、縣郡、學區、社區大學及其政府機構。房地産稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目,也可用于抵扣州所得稅扣稅項目,但各州規定不一。


 
     
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