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美國房地産相關法律

産權公司和産權保險

國內發生過不少信譽不佳的房地産經紀公司扣押買主的定金,占用賣主所賣的房款,甚至铤而走險卷走客戶資金的事件,那美國在這方面是通過什麽方法來如何保護消費者利益的呢?美國的房地産交易中産權涉及的事宜由産權公司專門負責辦理。

 

産權調查( Title Search)

當買主與賣主簽訂了買賣合同後,産權公司的律師就要開始調查賣主的房子的産權記錄,即個物業的産權轉移的曆史情況,同時也要調查該房子的産權上有沒有債務,如欠地産稅,物業管理及市政府的罰單等。如果有問題,就一定要解決了才能轉移産權,如果賣主不願意解決所查出的問題,那麽買主就可以中斷合同,定金退回給買主。

 

産權保險(Title Insurance)

如果産權沒有任何問題,産權公司會給該房産提供産權保險(Title Insurance),負責買賣雙方産權轉移和過戶手續(Closing),其性質爲獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房産的産權出現問題,發生意外,産權公司承擔風險,給予賠償。

 

提供第三方賬戶(Escrow Account)

在美國絕大多數州政府爲了保持房地産交易的公平性,往往禁止定金由買方的房地産經紀人或賣方的經紀人控制。否則,一旦賣主違約,買主要求退還定金時,賣主的經紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經紀人手裏的話,一旦買主違約,賣主要扣下定金時,買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。

所以,定金不能存放在經紀人手中,只能存放在中立的第三者——産權公司手裏,這樣一旦發生糾紛,定金就能狠快地退還給買主或被賣主扣下。

 

産權轉移過程

所有的産權過戶手續都是由中立的第三者即産權公司辦理,當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件,買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給産權公司(不是賣主) ,如果是按揭的話,銀行要把貸款額電彙(Wire Transfer)到産權公司的賬戶上,這時候房地産交易才真正完成。産權公司就會根據房地産買賣合同的有關條文,把一些費用,諸如: 傭金,産權保險,過戶的其他雜費,從房款中扣除,並立即支付給賣主,所以狠多賣主在過戶後數小時內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地産經紀人介入控制房款的機會。

 

賠償金儲備系統(Recovery Fund)

如果一個房地産經紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成狠嚴重的傷害和較大的經濟損失,買主或賣主告到法院,這時可能犯法的經紀人已經畏罪潛逃,或者法院判決下來,要求犯法的經紀人賠償受害人的經濟損失,但是這個經紀人卻沒有錢來償還。巨大經濟損失的時候,僅靠輿論的安慰和道義上的支持而沒有得到在經濟上合理的賠償是遠遠不夠的,這個問題怎麽解決?

 

美國各州均有的經紀人賠償金儲備系統(Recovery Fund)的設立提供了解決方案,以下將對其進行簡單介紹。該系統不是美國聯邦政府制定,是由各州政府制定的,因此在相似的同時也有所差異。有些州設置的賠償金儲備系統的賠償金是由經紀人自己出從而累計起來的。每個經紀人剛考到執照時交的,大約10美元,然後在每年的執照延期時再交納一些(50美元左右) ,一直到賠償金達到一定數目爲止。部分州儲備的賠償金最低額是100萬美元,最高是170萬美元,一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲備的賠償金比較低,在50萬美金左右。一般來說,一次肇事賠償的最高額可達5萬美元。

 

終止合同權(Termination Option)

房屋買賣對于大多數美國人來說是一生中最大的一筆投資,同時不像其他商品一樣可以退貨。因此,爲了保護消費者(買主)的利益,在美國許多州的房地産買賣合同中,有一個或者類似的重要的條款,稱之爲,(簡稱Option),這一條款對于買主非常重要。

 

這樣的條款在美國各州類似但也有差異,以德州爲例,該條款就是給已經簽約並存入定金的買主在一定的時間內(7-10天,有些州可達15天)可以以任何理由解除合同,定金將如數退還給買主,買主損失的只是Option Fee(50-100美元),Option Fee是買主與賣主在簽訂二手房合約時除了定金之外的直接支付給賣主的費用。如果買主買成了這棟房子,賣主要把Option Fee退還給買主。

 

在Option期間,賣主不可以再和其他的買主簽約,而買主可以無條件的終止合約。這一條款對買主非常有利,一般是買主在這期間請專業的房屋檢查師 (Home Inspector)做全面的房屋檢查,如果發現有重大問題,諸如:地基、屋頂、下水系統或對人體健康有危害的地方,買主就可以單方終止合同,定金退回。在大多數情況下,只檢查出一些小的問題,這時買主會要求賣主做一定的維修,往往賣主會接受買主的要求,把損壞的或不工作的地方修好。

 

美國各州類似的條款讓買主有充分的時間考慮和審核房産,保護了買主的利益。

 
     
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