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美國房地産産權

一、産權清楚的含義

在美國産權楚一般包含兩方面的意義:一是産權的合法性,指業主對房地産具有確定無疑的産權,無其他人對其産權的合法性提出異議;二是産權的市場性,指是否具備足的證明文件依法確認業主對房地産的産權,以保證房地産順利進入市場。 具有合法的産權不一定具有市場性,如一些丟失資料或年代久遠資料不全的房地産,雖然其産權是合法的,無他人提出異議和主張權利,但其市場性是不好的,因爲在房地産交易時,賣方無法提供足的證明材料讓買主確信房地産權楚,因此,這樣的房地産進入市場就會有困難。

 

二、産權的持有方式

在美國,産權楚同時還包括明確以何種方式持有産權。産權持有方式將決定將來對房地産的處置方式及權利人各方的權益,是産權的重要組成部分。美國通常把産權的擁有方式分成如下幾類:

 

完全産權(Sole Ownership)

指一個人或一個單位完全單獨擁有對房地産的産權,如未婚單身男女擁有的産權或已婚夫婦按協議單方擁有産權等情況。

 

聯合産權(Joint Tenancy)

兩人以上聯合對房地産擁有一致的産權。聯合産權具有産權一致,時間一致,利益一致和占有一致的特點,産權的取得是同時的,確權依據的文件是相同的,各産權人不區分産權額,不能單獨處分各自的産權。當某一産權人去世後,其他在生的産權人自動獲得其産權,因此聯合産權是不能用遺囑的形式處置的。法律規定,聯合産權的産生必須有書面文件明確約定,各産權人是以聯合共有的方式共同持有産權的。例如,一些州規定,夫妻雙方以聯合産權的形式持有産權。

 

共有産權(Tenancy in common)

兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地産,産權人按擁有房地産權益和承擔責任。共有産權的特點是,盡管共有産權人對房地産的額在實物上不可分,但利益上是可以分開的,而且共有産權人有權處置自己內的房地産權益,另外,各産權人取得産權的時間和額可以是不同的。大多數情況下,兩人以上對房地産的權利是共有産權。

 

企業擁有産權:企業擁有産權包括公司産權、合夥組織産權和信托産權三種形式,企業擁有的房地産權其特點是當事人按企業章程和有關法規行使對房地産的權益和義務。

 

三、産權保障制度

與所有國家和地區一樣,房地産登記是美國房地産管理的一項基本制度,但美國實行的是契約登記制度,房地産登記主要起公示作用和作爲政府收稅的基礎,並不擔保登記的房地産是産權楚的,因此在房地産經濟活動中,當事人不能僅憑政府的登記來確定房地産權狀態,必須有其保障制度。

 

在美國保障産權主要靠三種方法:一是在産權轉移契約中要求轉讓人提供産權保證;二是通過代理律師閱登記機關的檔案資料和提供法律意見,確認産權的實性;三是向專業的産權保險公司購買産權保險。

 

産權擔保契約

産權擔保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔保契約,該種契約要求轉讓方必須就如下四個方面的內容向受讓方作出保證:

 

* 轉讓人對擬轉讓的房地産具有確定無誤的産權;

 

* 轉讓人有權轉讓房地産;

 

* 如果因他人主張産權或他人具有優先于轉讓人的産權造成受讓人損失的,轉讓人保證賠償一切損失;

 

* 除契約中特別注明的外,該房地産無其他任何限制和負擔。

 

一般性擔保契約的擔保不僅限于轉讓方這一手,對房地産自存在以來的産權狀況都做出擔保,因此對轉讓方前面任何一手存在的産權問題,轉讓方都要負責任。

 

第二種是特定擔保契約,該契約內容基本與一般性擔保契約相同,但這種擔保契約轉讓方對産權擔保的責任只限于其自身這一手,對于由上一手造成的責任則不予擔保。

 

一般來說,用産權擔保契約來保障産權,主要適應于賣方爲信譽良好實力雄厚的大公司的情況下,因爲在這種情況下,買方不用擔心賣方違約或者因破産而無法負賠償責任。

 

由律師提供法律意見

産權保障的第二種方法類似于目前香港的做法,主要是通過專業代理律師閱登記機關的檔案資料,提供法律意見來確定産權。在産權保險制度出現之前,這是美國最常用的辦法,特別是在美國東部和南部地區,尤其盛行。在這種制度下,專業律師受買主或者抵押貸款機構的委托,到登記機關閱有關房地産登記資料,然後通過究登記資料所披露的事實或當事人提供的資料來判斷産權的合法性及市場性,提供法律意見,並對産權審中發現的問題,提出可能的補救辦法。

 

房地産權保險制度

上述兩種方法,爲房地産活動當事人提供了一定程度的産權保障,但還是難于保證産權的對可靠。例如,靠擔保契約的方法,轉讓方可能約,或者轉讓方因經濟原因等根本無法承擔賠償責任。如果通過律師檔和提供法律意見,律師只能閱已登記過的(或已知的)文件資料,而且只能從文件表面發現問題,對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現出來的産權缺陷(如失散的繼承人的突然出現並主張産權、僞造文件、登記機關的書記筆誤)等,律師有時是沒有辦法發現的。

 

因此,通過擔保契約和律師咨詢做爲産權保障,當事人無論多麽小心,還是無法避免産權風險。爲了減少風險,預防可能存在的産權隱患,美國發展了産權保險制度。目前産權保險制度已成爲美國房地産經濟活動中最基本的保障制度,也是保險行業普遍的險種之一。

 

房地産産權保險制度是爲彌補契約擔保和律師提供法律意見這兩種産權保障方法的缺陷而發展起來的。産權保險制度與前面兩種制度相比,增加了如下幾個方面的保障:

 

1、産權保險公司對委托人負有明確的合同責任,對將來可能發生的産權糾紛、産權障礙負賠償責任;

 

2、有足的賠償基金;

 

3、受政府和法律的嚴格監管。

 

産權保險公司在接受委托後,首先要做的事與律師相同,仔細閱登記機關、稅務機關、法院等所有有關該房地産的資料檔案,並盡可能收集其相關資料,然後仔細究房地産的産權狀況,對發現的産權障礙提出補救措施,最後爲委托人作出擔保,對今後可能發生的産權責任和造成的任何損失保證給予賠償。

 

産權保險制度消除了因隱蔽的産權缺陷引起的産權風險,目前美國投資者和貸款機構都傾向于采用産權保險制度,房地産交易和房地産按揭都必須購買産權保險。

 

房地産權保險的險種分爲兩種:一是買方保險,二是貸款方保險。買方保險保障新業主的利益,保險期限可以延伸到包括房主的後代及房主把房地産轉手之後。貸款方保險保障抵押貸款債權人的利益,保險期限至貸款本息全部償還爲止。

 

産權保險的費用一般包括兩項:一是保險費。保險費標准是相對固定的,一般由房地産所在州的土地産權協會按房地産價或抵押貸款額結合房地産的産權現狀確定,不同的州保險費有所區別,一般來說在10萬美元以內的房地産,保險費不超過房地産價1%,超過10萬的房地産,保險費約爲房地産價0.6%~0.9%,房地産價越高,保險費比例越低。二是房地産權搜索費用。産權搜索費用一般根據工作量計費,對新房等産權曆史短的房地産,搜索費微不足道,但對産權來源複雜,曆史久遠的房地産,費用要高一些。産權保險費用一般都是一次過支付。

 

産權保險公司

産權保險公司大多是從代理房地産業務的律師行發展起來,是保險行業的一種,從業人員大多是具有富房地産經驗的律師。産權保險公司的行爲除受保險行業法律的約束外,同時有專門的産權保險法律規範産權保險公司的行爲。産權保險公司一般是美國保險協會的會員,同時有自己專門的行業協會。美國土地産權協會(American Land Title Association)是美國産權保險業的全國性行業組織。

 

隨著業務的開展,許多産權保險公司建立了自己的産權檔案館,並與政府的登記、稅收、司法等機關建立了聯網電腦系統,提高了産權搜索的效率和産權的准確性。但是由于産權的複雜性,無論産權保險從業人員多麽小心,經驗多麽豐富,錯誤總是難免的,風險總是存在,因此,産權保險公司利用收取的保險費建立保險基金,賠償投保人可能出現的産權損失。

 

1992年的統計數據,美國共有産權保險公司1532家,從業人員34473人,總産48.8億美元。

 

房地産登記

房地産登記是房地産權保障的必要程序。在實行産權登記制度的國家,房地産登記的目的一是確權,二是公示,房地産登記是産權生效的充分和必要條件。在實行契約登記的制度的國家,房地産登記的目的主要是公示,並通過公示確定和保障優先權。

 

美國房地産登記實行契約登記制度,法律要求,凡是影響房地産權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地産征稅、法定規劃圖則等,都要登記。經登記的房地産權不一定成立,登記行爲也不保障業主的産權,但經登記的房地産具有優先權。

 

房地産登記機關一般是房地産所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明,同時交納登記費。一般情況下,登記費是按登記的文件頁數收費的,如紐約州,登記費以17美元爲基本費,每增加一頁紙增加5美元,但每項登記收費最低不少于27美元。

 

房地産登記一般由買方(或貸款方)的代理律師或産權保險公司或交割處理托理機構代理。

 

産權交割

房地産交易不同于一般的商品交換,一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的,而房地産作爲一種特殊商品,交易的實質是産權交易,房地産交易完成的標志是産權轉移。房地産價量大,買賣房屋是美國人經濟生活中非常重要的一件事情,爲了保障買賣雙方的合法權益,房地産交易要通過一個正式的交割程序,通過交割程序,雙方在合同、文件上正式簽到字,轉讓方將産權轉移給受讓方,受讓方將購房價款付給轉讓方。

 

在交割開始之前,有關當事人要自己或通過代理律師做好各項准備工作。交割前要准備好的事項和文件包括:買方和賣方的結算陳述報告、合同、貸款文件、産權保險文件、業主人身保險、産權契約、首期款和交割費用等。

 

房地産交割在不同的地區有不同的做法,有的地區買賣雙方和房地産經紀人等全部要到場,有的只要求買方到場。房地産的交割程序大致有如下兩種:

 

在紐約等美國東部地區,房地産交割的做法是,有關各方當事人在交割日聚集在商定的交割地點(交割地點可以是産權保險公司辦公室,買賣某方的代理律師辦公室等),雙方交換資料,代理律師進行最後的審,然後雙方在各種文件上簽字,簽訂契約,轉移産權,買方付款項(或首期款)和各種費用,或完成抵押貸款程序。然後,買方的代理律師或産權保險公司將有關文件送登記機關登記。

 

在美國西部地區,如加利福尼亞州等,房地産交割要通過一個作爲買賣第三方的托管機構(escrow),由這個托管機構保證房地産買賣的公正、安全、中立。托管機構可以是代理律師行、産權保險公司、信托公司或專業托管公司。在交割開始時,按照預先擬定的交割指引,以托管機構爲中人,賣方將有關房地産的文件、契約交給托管人,買方將購房款項也交給托管人,托管機構審核實文件資料和款項後,雙方簽訂文件和契約,然後托管機構將文件交給買方並送登記機關登記,將款項按交割結算表付給有關各方,完成交割。

 

如果買房按揭來源于有聯邦背景的機構,那麽房地産交割程序要嚴格按美國聯邦“房地産交割程序法”(Real Estate Settlement Procedures Act ---RESPA)規定的程序進行,要寫美國聯邦住房與城市發展部制定的“規範化交割結算表HUD 1”。

 

總之,房地産交割是房地産交易的最後一道和最重要的一道程序,也是買賣雙方反悔或彌補可能出現的房地産隱患的最後機會。因此,買賣雙方都非常重,代理的産權保險公司一般會在即將交割前再做一次産權搜索,確保萬無一失。

 
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