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吳冠中作品

外國人購買美國房地産的相關稅務

美國不動産稅爲每年繳交兩次,課徵的對象爲不動産所有人;因此無論是否爲美國籍、當地居民(即綠卡)或是外國籍之顧客,擁有當地不動産即需要繳交不動産稅。依據各城市之不同,繳交的稅務內容也有差異;一般來說,每年所需繳交的稅額約爲買價之1%-1.5%。在大陸的顧客可以上各郡政府的網站,利用信用卡繳款;委托我家房産管理公司管理之顧客,可詢問我家代表代繳不動産稅之服務。

 

I.不動産稅的種類

不動産稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)

當您在美國加州進行不動産物件交易時,郡政府將派員依照該不動産的現況與交易價格重新評估該不動産物件之價值,而該不動産物件之土地與房屋稅將依照重新估價後的價值計算。您的土地稅與房屋稅的加總大約占買價的1%,再加上當地居民投票通過的社區債券。在加州地區最常見的債券爲「Mello-Roos」債券,這個債券須經2/3當地居民投票通過方能向居民徵收,Mello-Roos的稅收將做爲地方建設與服務的資金,包含學校、道路、社區圖書館的建設與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務。

 

補徵土地稅(Supplemental Tax)

補徵不動産稅(Supplemental Tax)爲美國土地稅課徵的一部份,加州稅法規定,當不動産交易成立並完成過戶手續或是當新建物建設完成後,稅務機關有權利對該不動産再次重新評估價值。由於重估的價值大多較原先價格高,因此稅務機關有權在該會計年度(即交易日或建物完成年度),補徵重新估價後的不動産價差額;反之,在極少的狀況下,若重新評估之不動産價格較原估價之價格低時,則稅務機關將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言,不動産所有人在土地買賣完成後,會收到1至2次的補徵地價稅通知單,相關金額計算方式如下:

補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異 x 時間(交易日到會計年度底總天數占全年度天數的比例)

 

外資不動産投資稅 (Foreign Investor Withholding Tax)

《外資不動産法》 是美國聯邦稅法,目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國企業逃稅的情形。根據該法令,任何買主若是從外國籍賣主手中購買美國不動産,就必須從總購買價格中預先扣留10%的稅額,並且在成交後20天內把這筆稅額繳交給美國聯邦稅務部。當繳交這筆稅額時,買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格,也就是向出售不動産的外籍賣主扣繳預提稅的退稅表格。沒有預先扣繳這筆稅額的外國籍買方,最高可罰美金一萬元。這筆稅額通常在不動産交易時,履約保證中介公司(Escrow Company)通常會提供必要的表格,並代表外國籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國聯邦稅務部。

 

II. 031延稅交換(§1031 Exchange)

何謂延稅交換

所謂的1031交換,或者叫做「同類不動産交換Like-Kind Exchange」,在美國是一種鼓勵投資者把原本不動産投資額在其增值後(自助自用地産除外)繼續「回流」至不動産市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動産市場之雙贏稅法。透過交換(可一換多也可多換一),投資者拿不回資本額或增值回報,但可享有緩繳地産買賣增值稅(若有賺到錢)的優勢,持續在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一並繳交。

 

在交換不動産時,爲避免增值稅,交換者應該

1. 購買不動産淨售價應大于或等于售出不動産價格

2. 售出不動産的淨值應全部投入購入不動産

3. 新購入不動産的抵押貸款應大于或等于售出不動産

 

不動産交換在省稅方面的好處

1. 延緩繳納增值稅

2. 將資産重新定位

3. 更換投資地産種類

4. 增加地産投資杠杆作用(以小搏大)

5. 增加折舊抵稅額

6. 爲退休及資産做規劃

7. 達到合並地産或多元化投資目的

 

在通貨膨脹的國際經濟情勢下,房地産投資提供一個穩定持續成長且具保值效果的機會。運用1031不動産交換的方式,可幫助投資者更聰明的運用現有資産增加購買能力。

 

以上爲美國不動産稅務之簡介,僅提供您參考。實際個人不動産稅務問題,請洽詢合格之律師或會計師尋求專業服務。


 
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